Bieden op een huis in een oververhitte markt

Bieden op een huis in een oververhitte woningmarkt kan stressvol zijn. Laat je dus niet gek maken. Bekijk onze tips, zodat jij straks tóch kunt verhuizen.

Wat kost studeren?

1. Goede voorbereiding, halve werk

Vooronderzoek

Je weet in een oververhitte markt zeker dat je nauwelijks tijd hebt als je een huis eenmaal hebt bezichtigd. Neem dus van tevoren de tijd om je te verdiepen in de woningmarkt in de buurt waar je zoekt. Maak een profiel aan op een huizensite, houd goed bij wat er te koop komt, vraag gegevens op bij het Kadaster, etc.

Tip: in een oververhitte huizenmarkt worden huizen vaak verkocht voor bedragen die ver boven de vraagprijs liggen. Handig om via het Kadaster (tegen betaling) uit te zoeken.

  • Historisch lage rente - “De historisch lage hypotheekrente en het achterblijvende aanbod kunnen de prijs flink opdrijven. Want € 25.000 extra bieden levert door de lage rente nauwelijks hogere maandlasten op. Mensen doen dit dus soms makkelijk, zonder zich te realiseren dat de prijs misschien niet past bij de waarde van het huis.”

    Eric Jongerius - hypotheekadviseur SNS Bank Utrecht

Financiële plaatje

Weet van tevoren goed wat je kunt en wilt betalen. Bereken je maximale hypotheek om een globaal idee te krijgen van wat je kunt lenen.

Maak ook in deze beginfase al een afspraak met een hypotheekadviseur. Die berekent je hypotheek en de maandlasten veel nauwkeuriger, en hij of zij denkt ook met je mee. En dat kan, zeker in een oververhitte huizenmarkt, veel schelen. Je kunt de stukken die nodig zijn alvast klaarzetten in de huismap. Wordt je bod geaccepteerd, dan kun je snel handelen. Bovendien kan de hypotheekadviseur je helpen met welke rentevastperiode voor jou gunstig is, met mogelijke toekomstscenario’s en de invloed op je maandlasten. Als je dit allemaal al weet voor je gaat bieden, heb je een dikke streep voor.

  • Eerst je ouders bellen, dan mij - “Ik raad mensen echt aan om in het begin van hun zoektocht al langs te gaan bij hun hypotheekadviseur. Je weet precies wat je kunt (en wilt) lenen, welke hypotheekvormen er zijn, welke stukken je moet verzamelen. En in deze markt belangrijk: je weet precies hoe het proces eruitziet als je bod ineens wordt geaccepteerd. Je mag dan eerst je ouders bellen, maar daarna meteen mij. Dan kan ik namelijk meedenken in het proces. En ik kan je helpen met alle dingen die je dan ineens plotseling moet weten en verzamelen.

    Een voorbeeld: ik had als klanten een stel dat € 2.500 minder had geboden dan het hoogste bod. De eis van de verkoper was dat alles binnen 14 dagen geregeld moest zijn. De hoogste bieder durfde dat niet aan. Dit stel wel. Omdat we hadden alles voorbereid, de stukken in de huismap stonden, ze precies wisten wat ze konden en wilden lenen en bij welke hypotheekverstrekker. Op woensdag zagen ze het huis, op vrijdag werd hun bod geaccepteerd. De maandag erop kwam de taxateur al langs, terwijl hun beslisdagen nog niet eens achter de rug waren. Dat kan allemaal alleen met een goede voorbereiding.”

    Eric Jongerius, hypotheekadviseur SNS Bank Utrecht

Wensenlijst

Zet ook in deze beginfase je wensen en je eisen op papier. Wat vind je belangrijk? Wat moet er anders dan in je huidige woning? Denk aan dingen als de locatie, aantal vierkante meters, aantal kamers, soort huis, parkeerplek, bergruimte, voorzieningen, etc. Deze lijst heb je later nodig, want in een oververhitte markt kun je nog wel eens vergeten wat je echt wilde. Je zult niet de eerste zijn die een huis met een tuin wil, steeds naast het net vist, en dan gaat bieden op een huis met een terras. En het dan krijgt, en koopt, voor een hoger bedrag dan je eigenlijk had willen betalen.

  • Weet goed wat je wilt - “Doe niet te veel concessies omdat je bang bent dat anders nooit meer aan een huis komt. Weet goed wat je wilt, en ga alleen mee in de gekte als het ook echt een huis is dat daar helemaal bij past. Anders wil je na twee jaar weer weg, omdat een tuin op het noorden je toch niet blij maakt, of omdat je voor je kinderen toch een eigen kamer wilt.” 

    Eric Jongerius, hypotheekadviseur SNS Bank Utrecht

2. Raak zelf niet oververhit

Je hebt de foto’s en video’s van het huis al 100 keer bekeken, je bent al tig keer in 360 graden door de ruimtes gelopen, je hebt elke kamer al helemaal ingericht, je vrienden en je familie zijn al op de hoogte, je weet al wat de uitbouw kost, en tijdens de bezichtiging wist je het echt zeker: Dit. Is. Jouw. Droomhuis. En nu wil je het hebben. Tegen elke prijs.

Stop daar. Bekijk jezelf van een afstandje. Ga nog eens even terug naar je wensenlijst. Naar je maximale hypotheek. Naar je gewenste maandlasten. Naar je noodzaak om meteen nu te willen verhuizen. Naar het huis.

Bijna geen enkel huis is uniek. Verliefd zijn op een huis kan je zomaar blind maken. Raak dus zelf niet oververhit, houd je hoofd koel. Moeilijk – maar dat kan voorkomen dat je overhaaste beslissingen maakt waar je later spijt van krijgt.

3. Voor je gaat bieden

  • Realiseer je dat er in een oververhitte huizenmarkt een verschil ontstaat tussen de werkelijke waarde van een huis en de marktwaarde. Hoe groter het verschil, hoe lastiger het kan zijn om hetzelfde bedrag voor het huis te krijgen als je het ooit weer verkoopt.
  • Om een meer objectieve waarde van het huis te achterhalen, kun je bij het Kadaster gegevens over het huis opvragen, zoals de WOZ-waarde en laatste aankoopprijs. Ook kun je opvragen wat er onlangs in de buurt verkocht is en voor welke prijs. Daar betaal je wel voor.
  • Bereken de prijs per m2 en vergelijk die met andere huizen. De prijs per m2 is natuurlijk sterk afhankelijk van vraag en aanbod. De hoogste gemiddelde prijs per m2 is in Laren: € 6.400. De laagste in Delfzijl: € 1.479 (september 2019, bron: HuizenZoeker).
  • Bedenk tot slot wat je het huis zelf waard vindt. En bereken welke kosten je nog wilt gaat maken. Bijvoorbeeld voor een aanbouw, een nieuwe keuken/badkamer of een nieuwe vloer.
  • Waar zijn we mee bezig? - “Het is een moeilijke markt om een huis te kopen. Je kunt je makkelijk gek laten maken. Zeker als je een paar keer biedt en je het steeds niet wordt. Ik heb zelfs een keer op een huis geboden dat mijn vriend niet eens had gezien. Toen dacht ik wel: waar zijn we mee bezig? En het gekke is: uiteindelijk is geen van die huizen blijven hangen.”

    Aafke Terberg, kocht eind 2019 een huis in Utrecht

4. Het bieden zelf: je strategie

  • In een oververhitte huizenmarkt moet je vaak bieden vaak op inschrijving. Dat betekent dat je op hetzelfde moment biedt als de andere geïnteresseerden en dat je maar 1 bod kunt doen.
  • Je weet inmiddels wat de vraagprijs is, je weet wat vergelijkbare huizen in de buurt hebben opgeleverd en hebt bepaald wat je zelf een goed bedrag vindt. Bij bieden op inschrijving leg je meteen je eindbod neer, dus denk goed over je eindbod na.
  • Wil je een streepje voor hebben op de andere bieders? Dan kun je bijvoorbeeld bieden zonder voorbehoud van financiering – als je maar zeker weet dat je de hypotheek rondkrijgt. Of doe een persoonlijk briefje bij het bod, waarin je uitlegt waarom jij er zo graag wilt wonen. Het zal in de meeste gevallen qua prijs niet veel uithalen, maar mocht je net zo veel hebben geboden als een ander, dan kan de gunfactor je net dat zetje geven. En weet ook: de hoogste bieder wint niet altijd. Soms geeft iets anders de doorslag.
  • Gunfactor - “Toen ik mijn huis verkocht, kreeg ik 5 biedingen op inschrijving. Er zat € 3.000 verschil tussen het hoogste en het tweede bod. Beide biedingen waren boven het bedrag waar ik rekening mee had gehouden. De nummer 2 was flexibel qua overdrachtsdatum, en ze was een alleenstaande moeder met twee kinderen. Er zat een briefje bij dat me ontroerde. Ik heb het haar gegund.”

    Ester, verkocht eind 2019 haar huis in Amsterdam

  • Het kan helpen om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die heeft ervaring, kent de markt en kan je adviseren. In sommige gevallen gaan bezichtigingen met makelaar voor de bezichtigingen zonder makelaar. En het kan zijn dat je serieuzer wordt genomen. Dat kan ook gelden voor het bod dat je uitbrengt.
  • Wees compleet in je bod: welke voorwaarden gelden er en wat valt er wel/niet onder je bod. Dus of je bod bijvoorbeeld inclusief de gordijnen en de losse kachel is. Dan krijg je daar achteraf geen discussie over.

Is de markt rustiger, of koop je in een regio waar minder gekte heerst? Lees dan Bieden op een huis

Extra tips:

  • Heb je een specifieke buurt of straat op het oog? Dan loont het misschien om briefjes door de brievenbus te gooien. Misschien wil iemand wel verkopen, en is diegene blij dat het onderhands kan.
  • Wees je bewust van het spel. Als een makelaar zegt dat het storm loopt met de biedingen, hoeft dat niet zo te zijn. Ook dat er al een bod is gedaan als je komt kijken, hoeft niet waar te zijn. Laat je niet opjagen.
  • Overweeg ook eens om niet mee te gaan in de gekte. Neem op huizensites eens een uitstapje naar een andere regio en bekijk wat je voor jouw bedrag daar kunt kopen.
  • Geld waard - “Wij hebben een paar keer op een huis geboden zonder aankoopmakelaar. Echt vervelend als je het steeds niet wordt. Uiteindelijk hebben we toch een aankoopmakelaar in de arm genomen. Hij kon ons goed adviseren en bleek zijn geld waard. We waren de hoogste bieders en hebben nu een geweldig huis zonder dat we er voor mijn gevoel te veel voor hebben betaald.”

    Aafke Terberg, kocht eind 2019 een huis in Utrecht

Succes!

Met een goede voorbereiding, een duidelijke wensenlijst, een koel hoofd en deze tips lukt het je hopelijk om het huis te bemachtigen dat past bij jouw wensen en jouw financiële plaatje.

  • Meer of minder zekerheid - “Bij een korte rentevastperiode is je rente lager, dus dat klinkt altijd aantrekkelijk. Maar misschien ben je beter af met een langere rentevasteperiode. Je betaalt dan iets meer per maand, maar je hebt meer zekerheid. Als je net een baby hebt, heb je financieel vaak een andere periode voor je, dan wanneer je aan het begin van je carrière staat. Daarom bekijk ik altijd per klant wat de situatie nu is en in de toekomst mogelijk zal zijn. Een goede oplossing kan zijn een combinatie van rentevasteperiodes. Bijvoorbeeld een deel 10 en een ander deel 20 jaar rentevast. Een deel zekerheid, een deel flexibiliteit. Mocht je dan een keer extra kunnen aflossen, dan kun je ook nog kijken op welk deel.”

    Eric Jongerius, hypotheekadviseur SNS Bank Utrecht

Gratis oriëntatiegesprek

Gratis oriëntatiegesprek

Benieuwd hoe je je huis kunt financieren? Maak een afspraak voor een gratis oriëntatiegesprek met een SNS Adviseur.



Laatst aangepast: 7 november 2019