bestemmingsplan: opvragen, wijzigen en planschade
Bij het kopen, bouwen of verbouwen van een huis is het belangrijk om te weten wat er in het bestemmingsplan staat. Hier lees je wat een bestemmingsplan is, hoe je het opvraagt en een verzoek tot wijziging kunt indienen. En wat je moet doen als het wijzigen van het bestemmingsplan niet goed uitpakt voor jou.
Goed om te weten: Waarschijnlijk treedt de nieuwe omgevingswet op 1 januari 2023 in werking. Vanaf dat moment is deze tekst niet 100% relevant meer.
Wat is een bestemmingsplan?
In een bestemmingsplan legt de gemeente vast waar ieder stuk grond voor gebruikt mag worden. Ook staan in een bestemmingsplan de regels die bij dat gebruik horen en waarom dat zo is. Dat doet de gemeente om onder andere te voorkomen dat er in het wilde weg gebouwd wordt. Er zijn bijvoorbeeld besluiten genomen over de hoeveelheid groen of het aantal winkels in een wijk. Dit wordt allemaal vastgelegd in het bestemmingsplan. Zo zorgt de gemeente ervoor dat alles wat gebouwd wordt past in de toekomstplannen.
Wat staat er in een bestemmingsplan?
In het bestemmingsplan staan voor ieder stuk grond de volgende dingen:
Het gebruiksdoel van de grond
In het bestemmingsplan staat waar een stuk grond of een gebouw voor bedoeld is: een woning, een winkel, een school of iets anders. Als je een woning koopt zal de grond hoogst waarschijnlijk een woonbestemming hebben. Ga je bouwen op lege grond of in een gebouw wonen dat eerst ergens anders voor gebruikt werd, zoals een kantoor of een winkel, dan moet je eerst goed controleren of dit inmiddels een woonbestemming heeft. Anders moet het bestemmingsplan veranderd worden.
Welk deel van de grond bebouwd mag worden
Meestal mag maar een deel bebouwd worden. Dat deel heet het ‘bouwvlak’. Als het bouwvlak groter is dan het huis, betekent dat niet automatisch dat je je huis kunt uitbreiden. Daar heb je meestal ook nog een bouwvergunning voor nodig. In het bestemmingsplan staat ook waar wegen of paden zijn of mogen komen en welk deel er bestemd is voor groen.
Waar het gebouw aan moet voldoen
Deze regels, die officieel de ‘voorschriften’ heten, zijn meestal heel gedetailleerd. Dingen die daar bijvoorbeeld in staan zijn:
- het toegestane aantal gebouwen
- de maximale hoogte
- de goot- of boeiboordhoogte
- de minimale afstand van de bebouwing tot de grens van het stuk grond
- de breedte en diepte van gebouwen
- de maximale afmetingen van schuttingen, vlaggenmasten en kunstobjecten
Bestemmingsplan opvragen
Je kunt het bestemmingsplan van jouw gemeente online opvragen op ruimtelijkeplannen.nl. Vaak staan bestemmingsplannen ook op de website van de gemeente. Een papieren versie van het bestemmingsplan kun je bekijken op het gemeentehuis of stadskantoor. Je kunt een kopie laten maken, maar dat kost meestal wel geld. Wil je een toelichting op het bestemmingsplan, dan kun je de gemeente bellen of mailen of een afspraak maken. Hoe dat precies geregeld is verschilt per gemeente.
Bestemmingsplan wijzigen
Als je bouw- of verbouwplannen hebt die niet in het bestemmingsplan passen kun je de gemeente vragen om het bestemmingsplan te wijzigen of ervan te mogen afwijken. Is het bestemmingsplan al vastgesteld, dan stuur je de gemeente een brief met je plannen. Je doorloopt dan een vaste procedure. Voor deze procedure moet je wel betalen. De gemeente onderzoekt of de wijziging die je voorstelt wel kan. Zo ja, dan zal de gemeente het bestemmingsplan wijzigen en kun je een vergunning aanvragen voor je bouwplannen.
Ontwerpbestemmingsplan
Ontwerpbestemmingsplannen zijn nog niet officieel, maar geven wel een idee over welke richting de gemeente met een bepaald gebied op wil. Je kunt deze plannen na bekendmaking 6 weken inzien. Tijdens deze ontwerpfase kun je wijzigingen voorstellen. Worden deze geaccepteerd, dan gaan ze mee in het definitieve bestemmingsplan. Zo niet, dan kun je in beroep bij de Raad van State.
Je moet dan wel al tijdens de ontwerpfase duidelijk hebben laten weten dat je het niet eens bent met het plan. Heb je dat niet gedaan? Dan kun je alleen beroep aantekenen tegen wijzigingen die de gemeenteraad in het bestemmingsplan heeft aangebracht. Dat betekent nog niet dat de gemeente stopt met de uitvoering van de plannen. Daarvoor moet je ook een voorlopige voorziening aanvragen.
Planschade
Soms heb je nadeel van een wijziging in het bestemmingsplan. Het kan bijvoorbeeld zijn dat nieuwbouw of aanpassingen zorgen dat jij minder privacy, licht of uitzicht hebt. Als je huis daardoor minder waard wordt, heet dat planschade. Je kunt de gemeente vragen om die schade te vergoeden. Voor planschade geldt een eigen risico van 2% van de waarde van je huis. Verder mag je planschade niet al op een andere manier zijn vergoed, bijvoorbeeld door korting op de koopprijs of door een onderhandse schikking. Planschade wordt ook alleen vergoed als het bestemmingsplan definitief is en er geen mogelijkheid meer is om in beroep te gaan. Een planschadeprocedure duurt meestal meer dan een jaar en het starten ervan kost meestal tussen de € 300 en € 500. Dit geld krijg je in principe terug als je gelijk krijgt.
Goed om te weten
Je hebt als koper geen recht op planschade als je had kunnen weten dat het bestemmingsplan zou veranderen.
Je hebt als koper geen recht op planschade als je had kunnen weten dat het bestemmingsplan zou veranderen.
Maximale hypotheek berekenen
Goed voorbereiden? Maak online alvast een berekening van wat je kunt lenen.
Laatst aangepast: 7 juli 2022