Kosten oversluiten hypotheek

Je hypotheek oversluiten kan aantrekkelijk zijn. Bijvoorbeeld als je hypotheeklasten daardoor omlaag gaan. Maar oversluiten kost ook geld. Laat je dus goed informeren, zodat je straks echt beter uit bent met je nieuwe hypotheek.

Kosten oversluiten hypotheek

Houd bij het oversluiten rekening met de volgende kosten:

  • vergoeding voor het renteverlies van de bank (boeterente)
  • kosten voor advies en afsluiten
  • notariskosten
  • taxatiekosten
  • kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als je daarvoor in aanmerking komt

Hoe snel verdien je de oversluitkosten terug?

In het algemeen geldt: is de actuele hypotheekrente een stuk lager dan de rente die jij nu betaalt? En staat je rente niet langer dan 2 jaar meer vast? Dan verdien je de oversluitkosten vaak terug in je nieuwe rentevaste periode.

Betaal je de oversluitkosten met eigen geld en behoud je een gelijk hypotheekbedrag? Dan kun je een snelle inschatting van de terugverdientijd maken met:

  • de hoogte van je openstaande hypotheek
  • je huidige rente
  • je nieuwe rente
  • de vergoeding voor het renteverlies van je hypotheekverstrekker en andere oversluitkosten

En met de volgende rekenmethode:

oversluitkosten / ((rente oud - rente nieuw) * hoofdsom / 12)) = de terugverdientijd in maanden

Hoe snel je de oversluitkosten en vergoeding voor het renteverlies terugverdient, kunnen onze adviseurs ook voor je berekenen. Vraag je aflossingskosten op bij je hypotheekverstrekker en maak een afspraak voor een gratis oriëntatiegesprek met een van onze adviseurs.

Berekening oversluitkosten terugverdienen: een voorbeeld

Stel, je hebt een annuïtaire hypotheek van nog € 200.000 met een rente van 4%. Je nieuwe rente zou 2% worden voor hetzelfde hypotheekbedrag. Dat is 2% verschil. Dat scheelt 2% over €200.000/12: € 333 per maand bruto.

Stel dat je oversluitkosten met de vergoeding voor het renteverlies € 7.000 zijn. Dan verdien je deze kosten terug in ongeveer 21 maanden: € 7000 / € 333 = 21

Openstaande hypotheek € 200.000
Huidige rente 4%
Nieuwe rente 2%
Oversluitkosten en vergoeding voor het renteverlies € 7.000
Terugverdientijd* 21 maanden
* Let op: In dit voorbeeld houden we geen rekening met de belastingaftrek. In de meeste gevallen mag je de oversluitkosten met de vergoeding voor het renteverlies aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Je nettokosten vallen dus lager uit. Je voordeel van de hypotheekrenteaftrek is bij 4% hoger dan bij 2%. Pas je voorlopige teruggaaf daarom aan bij de Belastingdienst als je een lagere rente hebt na oversluiten. Zo voorkom je dat je geld moet terugbetalen.

Vergoeding voor het renteverlies van de bank

De grootste kostenpost is vaak de vergoeding voor het renteverlies van de bank. Je betaalt voor het oversluiten van een hypotheek een vergoeding voor het renteverlies van de bank, omdat je je oude hypotheek vervroegd opzegt en je hypotheekverstrekker daardoor minder rente-inkomsten krijgt.

Goed om te weten: Meestal mag je 10-20% van de hypotheeksom aflossen zonder vergoeding voor het renteverlies van de bank.

Hoe hoog is de vergoeding die je moet betalen?

Hoe hoog de vergoeding voor het renteverlies precies is, verschilt per situatie. Dat is onder andere afhankelijk van de rente en je rentevaste periode. Je adviseur kan dit precies voor je uitzoeken en je helpen om uit te rekenen of oversluiten voor jou op dit moment gunstig is of dat de vergoeding voor renteverlies van de bank hoger is dan je voordeel.

Wanneer betaal je geen vergoeding voor het renteverlies?

Als je rentevaste periode is afgelopen kun je zonder vergoeding voor het renteverlies van de bank (in de volksmond: boetevrij of zonder boeterente) je hypotheek oversluiten, dus overstappen naar een andere geldverstrekker. Je maakt wel kosten. Voor advies en bijvoorbeeld voor de notaris.

Advies en afsluiten

Voor de nieuwe hypotheek is een advies nodig. En ook het afhandelen van het oversluiten kost de adviseur tijd. Daar betaal je een vergoeding voor.

Kosten van advies

Notariskosten

Een nieuwe hypotheekverstrekker betekent ook een bezoek aan de notaris voor een nieuwe hypotheekakte en eventuele bijkomende kosten. Dit zijn bijvoorbeeld royementskosten voor de bestaande inschrijving van je hypotheek. De kosten kunnen per notaris flink verschillen. Even Googelen kan je honderden euro’s schelen.

Taxatiekosten

Stap je over naar een andere hypotheekverstrekker? Dan wil deze weten hoeveel je woning waard is. Met een taxatierapport toon je de waarde van je woning aan. Een taxateur inspecteert je woning en brengt eventuele gebreken aan het licht. Let erop dat de taxateur bij jou uit de buurt komt, zodat hij de waarde van de woning goed kan inschatten.

Meer over je huis laten taxeren

Oversluitkosten aftrekbaar van de belasting

Sluit je je hypotheek voor je eigen woning over? Dan kun je de oversluitkosten en de vergoeding voor het renteverlies onder voorwaarden aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting in het jaar van oversluiten. Financier je de oversluitkosten en vergoeding voor het renteverlies mee in je nieuwe hypotheek? Dan is de rente die je hierover betaalt niet aftrekbaar. De kosten zelf wel.

Meer over belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek

Oversluiten hypotheek interessant voor jou?

Oversluiten hypotheek interessant voor jou?

Ontdek wat er in jouw situatie kan. Een oriëntatiegesprek is gratis.
Meer over je hypotheek oversluiten

Meer over je hypotheek oversluiten

Wil je weten of oversluiten interessant voor je is? Check hier waarom je dat zou doen.
Terug naar boven