Belastingvoordeel door hypotheekrenteaftrek

Je hebt belastingvoordeel als je je hypotheekrente kunt aftrekken. Hoe werkt dat en welke regels zijn er?

Hypotheekrente aftrekken in je aangifte

De rente die je betaalt voor de hypotheek mag je onder voorwaarden aftrekken van je inkomen bij je belastingaangifte. Je belastbaar inkomen is dan lager en daardoor hoef je minder inkomstenbelasting te betalen.

Als je een voorlopige teruggaaf aanvraagt bij de Belastingdienst, kun je dit belastingvoordeel iedere maand al krijgen.

Hypotheekrenteaftrek: de regels

De hypotheekrente mag je aftrekken als je voldoet aan een aantal voorwaarden. Dit zijn de belangrijkste.

Je gebruikt de hypotheek voor aankoop, onderhoud of een verbouwing van je huis dat je gebruikt als je hoofdverblijf. Dus niet voor bijvoorbeeld een vakantiehuis.
Je mag de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken. Had je vóór 2001 al een hypotheek? Dan gaan de 30 jaar in vanaf 1 januari 2001.
Als je je huis verkoopt en het levert meer op dan je hypotheekschuld, dan heb je overwaarde. Wat zijn je opties als je een ander huis koopt?

Lees meer over de overwaarde van je huis gebruiken

Steeds minder hypotheekrenteaftrek

Hoe hoger je inkomen, hoe hoger je belastingtarief en dus ook hoe meer belastingvoordeel je hebt van de hypotheekrenteaftrek. Sinds een paar jaar wordt dit voordeel echter deels teniet gedaan, omdat je de hypotheekrente niet meer tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief mag aftrekken. Het tarief waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken, neemt elk jaar af. Tot uiteindelijk het basistarief van box 1 wordt bereikt in 2023.

In deze tabel zie je hoe de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd.


	2020	2021	2022	2023
Maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken	46%	43%	40%	37,05%

Dit zijn voorlopige cijfers. Aan het eind van ieder jaar worden de definitieve cijfers voor het volgende jaar bekendgemaakt.

Wat betekent dit voor jou?

Val je met je inkomen in de eerste belastingschijf? Dan merk je niets van de afbouw. Heb je een inkomen in een hogere belastingschijf? Dan worden je netto hypotheeklasten de komende jaren hoger. Krijg je elke maand voorlopige teruggaaf? Houd er dan rekening mee dat dit bedrag lager kan worden. Dit gaat vanzelf.

Regels voor aflossen

Voor een eerste hypotheek die je afsluit na 1 januari 2013 gelden extra regels voor aflossen.

Wil je profiteren van hypotheekrenteaftrek? Dan moet je een nieuwe hypotheek helemaal aflossen in maximaal 30 jaar. Je moet elke maand wat aflossen. Dat mag met een annuïtaire en een lineaire hypotheek. Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek kun je de rente dus niet aftrekken.

Op tijd aflossen

Je moet op tijd aflossen en rente betalen. Dit controleert de Belastingdienst op verschillende momenten:

op 31 december
als je je huis verkoopt
als je rente wijzigt
als je je hypotheek oversluit

Ben je op 31 december niet bij met je aflossingen? Dan mag je de rente over je hele hypotheek misschien niet meer aftrekken. Ben je op een van de andere 3 genoemde toetsmomenten niet bij met je aflossingen? Dan kan het zijn dat je de rente over het te weinig afgeloste bedrag niet meer kunt aftrekken. Om te berekenen of je voldoet aan de aflossingseis kun je de rekenmodule op de website van de Belastingdienst gebruiken.

Er zijn wel uitzonderingen. Bijvoorbeeld als je de achterstand op 31 december het jaar daarop weer helemaal inloopt.

Neem contact op met je belastingadviseur om te kijken wat er voor jou geldt.

Nieuwe regels verhoging oude hypotheek

Had je vóór 1 januari 2013 al een hypotheek? Dan krijg je ook met de nieuwe regels te maken als je:

gaat verbouwen en hiervoor je hypotheek verhoogt.
gaat verhuizen en een extra hypotheek nodig hebt voor je nieuwe huis.

In beide gevallen gelden de nieuwe regels alleen voor het bedrag dat je extra leent. Als je verhuist, kun je je huidige hypotheek meenemen.

Goed om te weten: Bij een verhuizing mag je nog tot maximaal 50% van de waarde van je nieuwe huis aflossingsvrij financieren.

Oversluiten

Je kunt ook een nieuwe hypotheek oversluiten van een andere aanbieder naar ons zonder dat je te maken krijgt met de nieuwe regels. Maar dat is niet altijd zo. Vraag hiernaar bij je SNS Adviseur als je wilt oversluiten.

Wat vroegen mensen ons over belasting?

Mag ik kosten van hypotheekadvies aftrekken?

Je mag sommige kosten aftrekken in je belastingaangifte. Denk aan kosten voor hypotheekadvies, taxatie en het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Hoe zit het als we samen een huis kopen?

Als je samen een huis koopt, ben je fiscaal partner. Dat kun je ook worden als een van jullie huiseigenaar is. Fiscaal partners mogen in de aangifte de aftrekbare kosten verdelen, of alleen door degene met het hoogste inkomen laten aftrekken. Dat kan voordelig uitpakken.

Je hypotheek en de belasting in 2022 (pdf) 132,86 KB